بسمه تعالی

 

مقدمه : این اساسنامه به منظور اجرای قانون تملّک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی مربوط به آن و برقراری روابط و مناسبات منطقی و دوستانه فی مابین ساکنین مجموعه مسکونی کاج تهرانپارس در راستای ایجاد محیطی مناسب با شئونات نظام جمهوری اسلامی ایران تدوین و تصویب می گردد.

ماده 1- نام مجموعه :

مجموعه مسکونی کاج تهرانپارس است که در این اساسنامه به اختصار مجموعه نامیده می شود و این مجموعه مطلقاً غیر انتفاعی بوده و از اجتماع ساکنین 234 واحد آپارتمان و واحد های تجاری مربوطه که به وسیله شرکت تعاونی مسکن وزارت امور اقتصادی و دارایی بنا شده ، تشکیل گردیده است .

ماده 2- نشانی مجموعه :

تهران – تهرانپارس- خیابان استخر – خیابان بوستان دوازدهم شرقی ، ضلع غربی مجموعه فرهنگی – رفاهی شهید گرکانی ( وزارت امور اقتصادی و دارایی ) ، کد پستی 1655684561 میباشد .

ماده 3- موضوع فعالیت مجموعه:

1)  حفظ و نگهداری و اداره امور عمومی و  انجام موضوعات مرتبط با ملک پلاک ثبتی فرعی 23842 از 88 اصلی بخش 11 تهران و فروعات مجزی شده از اصلی مذکور  و مستحدثات عمومی و مشاعات مربوطه .

تبصره 1 : هئیت مدیره موظف است نسبت به انتقال قسمتهای مشاعی شهرک از طرف مالکین بنام مجموعه و اخذ اسناد مالکیت مربوطه اقدام نماید .

تبصره 2 : با انتقال رسمی قسمتهای مشاعی شهرک بنام مجموعه ، هئیت مدیره اختیار اداره و نظارت بر آنها را خواهد داشت .

تبصره 3 : هیئت مدیره تنها با تصویب مجمع عمومی فوق العاده می تواند نسبت به فروش مشاعات شهرک اقدام نماید.

2)   ارائه و تامین کلیه خدمات ذیربط در راستای اهداف  مجموعه از قبیل تهیه ؛ اجاره و یا تملک یا واگذاری اموال منقول و غیر منقول ، و سایر مواردی که در اجرای اهداف و فعالیت های مجموعه لازم باشد.

3)   دریافت یا کسب اعتبار یا هر گونه تسهیلات مالی از طریق سپردن وثیقه و اخذ وام یا مشارکت مدنی با بانک ها و موسسات مالی و اعتباری در راستای اهداف مجموعه.

4)      مشارکت با اشخاص حقیقی یا حقوقی ، طراحی و اجرای طرح ها و پروژه های ساختمانی اعم از مسکونی، اداری، تجاری، تأسیساتی و یا خرید سهام و هر نوع فعالیت پیمانکاری ، اعم از اینکه مجموعه کارفرما باشد یا پیمانکار یا امانی.

5)   جلب هدایا ، وجوهات خیریه و شرعی و هر گونه کمک بلا عوض از افراد حقیقی و حقوقی.

6)   انجام کلیه امور مجازی بطور مستقیم و یا غیر مستقیم که مرتبط با موضوع و اهداف مجموعه باشد.

7)   هزینه کرد درآمد های حاصله از موارد فوق و سایر موارد در راستای پیشبرد اهداف فرهنگی ، اجتماعی ، بهداشتی ، آموزشی و ... در جهت رفاه حال ساکنین شهرک.

ماده 4- مدت فعالیت مجموعه:

مدت فعالیت مجموعه از تاریخ تأسیس نامحدود است .

ماده 5 – اهداف مجموعه :

اداره امور رفاهی ، خدماتی ، فنی ، مالی و حفظ و نگهداری مجموعه بر اساس قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی مربوطه در حدود مقررات و قوانین موضوعه جاری کشور وفق مفاد این اساسنامه جهت رفاه ساکنین مشحص گردیده است . بدیهی است انجام اهداف فوق مانع اجرای وظایف و مسئولیت های سازمان های ذیربط نمی باشد.

ماده 6- ارکان مجموعه :

ارکان مجموعه عبارتند از :

1-مجمع عمومی ( عادی و فوق العاده )

2- هیئت مدیره

3- بازرس

4- مجمع نمایندگان بلوک ها

مجمع عمومی :

ماده 7 – مجمع عمومی از گردهمایی مالکان آپارتمانها و یا قائم مقام قانونی آنها تشکیل می گردد .

تبصره 1 – قائم مقام قانونی مالک شخصی است که کتباً از جانب وی برای شرکت در هر مجمع عمومی به هیئت مدیره معرفی شده باشد .

تبصره 2- در صورتیکه آپارتمان یا هر واحد ساختمانی بعلل قانونی ( مانند وراثت ) یا به هر علت دیگر دارای چند مالک باشد منحصراً یک نفر به نمایندگی از طرف آنه در مجمع شرکت می کند .

تبصره 3- بجای مالک صغیر یا غیر رشید ، ولی یا قیّم ( نماینده قانونی ) او در مجمع عمومی شرکت می کند .

تبصره 4- هر یک از مالکین و یا قائم مقام قانونی آنها می توانند برای شرکت در مجمع عمومی فقط به یکی از مالکین یا اشخاص دیگر وکالت دهند . صحت وکالتنامه باید توسط یک نفر از اعضاء هیئت مدیره تأیید شده باشد .

تبصره5- مالک یا قائم مقام قانونی وی وقتی می تواند در مجامع عمومی شرکت نماید که سهم هزینه های مشترک خود را که از طرف مجموعه تعیین شده است تماماً پرداخت کرده باشد .

ماده 8- مجمع عمومی سالیانه ( عادی ) به دعوت رئیس و در غیاب وی نایب رئیس هیئت مدیره در سه ماهه اول هر سال در محلی که هیئت مدیره مناسب بداند تشکیل می گردد.

تبصره 1- در صورت حصول حد نصاب شرکت کنندگان و اعلام رسمیت جلسه توسط رئیس یا نایب رئیس هیئت مدیره بلافاصله یک نفر رئیس ، یک نفر دبیر ( منشی) و دو نفر ناظر به منظور اداره و تهیه صورت جلسه و نظارت بر اخذ آراء انتخاب خواهند شد .

تبصره 2- برای رسمیت یافتن جلسه مجمع عمومی عادی در نوبت اول و امکان اتخاذ هر گونه تصمیم حضور اکثریت یعنی حد اقل نصف بعلاوه یک ، مالکین یا قائم مقام قانونی آنها ضروری می باشد .

تبصره 3- در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در تبصره 2 ماده 8 ، جلسه مجمع عمومی عادی در نوبت دوم
حد اکثر تا 15 روز بعد تجدید و با تعداد حاضرین رسمیت می یابد و تصمیمات متخذه در این جلسه با رأی اکثریت هر تعداد شرکت کننده معتبر و قابل اجرا خواهد بود.

تبصره 4- دعوتنامه شرکت در جلسه مجمع عمومی عادی باید حد اقل ده روز قبل از تشکیل جلسه در یکی از روزنامه های کثیر الانتشار چاپ و یا بصورت اطلاعیه در تابلو اعلانات عمومی و بلوک ها نصب گردد . در دعوتنامه تاریخ ، ساعت ، محل تشکیل ، نوبت و دستور جلسه ذکر خواهد شد .

تبصره 5- چنانچه هیئت مدیره ، مجمع عمومی سالیانه را در موعد مقرر دعوت نکند ، بازرسان مکلفند با هماهنگی نمایندگان بلوک ها اقدام به دعوت مجمع مزبور نمایند .

ماده 9- مجمع عمومی فوق العاده با تصمیم اکثریت اعضاء هیئت مدیره یا دو سوم نمایندگان بلوکها و یا  40 % مالکین آپارتمان ها یا قائم مقام قانونی آنها تشکیل خواهد شد . این مجمع به مواردی که جزء دستور جلسه می باشد رسیدگی و اتخاذ تصمیم خواهد نمود .

تبصره 1- نحوه دعوت و حد نصاب تشکیل مجمع عمومی فوق العاده عیناً شبیه مجمع عمومی عادی می باشد .

تبصره 2 - مصوبات مجمع عمومی فوق العاده با دوسوم آراء حاضرین در جلسه معتبر خواهد بود .

ماده 10 – از خلاصه مذاکرات و تصمیمات مجامع عمومی عادی یا فوق العاده باید صورتجلسه ای تنظیم و به امضاء رئیس ، دبیر (منشی) و ناظرین برسد ، همچنین لیست شرکت کنندگان در جلسه باید توسط کلیه آنان با قید نام و نام خانوادگی، مشخصات بلوک و واحد امضاء و پس از تأیید رئیس و دبیر(منشی) و ناظرین ضمیمه صورتجلسه گردد .

ماده 11- وظایف و اختیارات مجمع عمومی عادی عبارت است از :

1-       انتخاب هیئت رئیسه جلسه مجمع عمومی

2-       انتخاب هیئت مدیره

3-       انتخاب یک نفر بازرس و یک نفر علی البدل برای مدت یک سال از بین اعضاء حاضر و داوطلب در مجمع عمومی عادی .

4-       رسیدگی و تصویب صورت های مالی ( ترازنامه و حساب درآمد ها و هزینه ها ).

5-       تأیید و تصویب برنامه ها و بودجه پیشنهادی هیئت مدیره برای یک سال شمسی که از روز اول فروردین ماه شروع و آخر اسفند ماه همان سال به پایان میرسد . بدیهی است سال اول از تاریخ تشکیل اولین جلسه هیئت مدیره شروع و در پایان اسفند ماه همان سال خاتمه می یابد .

تبصره– وجوه مذکور با تصویب هیئت مدیره هزینه خواهد شد .

6-       اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته و ذخایری جهت نوسازی تأسیسات و مشترکات عمومی مجموعه انجام
هزینه های سرمایه ای و حوادث غیر مترقبه بر اساس پیشنهادات هیئت مدیره .

تبصره– مالکین علاقمند یا نمایندگان قانونی آنها می توانند یک هفته قبل از تشکیل مجمع عمومی به دفتر
مدیر عامل مراجعه نموده ، ترازنامه و گزارش های مالی را مطالعه نمایند .

ماده 12 – تصمیماتی که طبق مفاد این اساسنامه اتخاذ می گردد برای مالکین غایب یا نمایندگان قانونی آنها نیز نافذ و لازم الاجرا بوده و باید از طریق مدیر عامل حد اکثر ظرف 10 روز در تابلو اعلانات عمومی مجموعه نصب و در صورت لزوم به سایر دستگاههای ذیربط و ذیصلاح ارسال شود .

تبصره – آدرس قانونی مالک ، آپارتمان شخصی وی واقع در مجموعه مسکونی کاج تهرانپارس می باشد ، در غیر اینصورت مالک یا نماینده قانونی او موظف است آدرس قانونی محل سکونت خود را بطور مکتوب به دفتر هیئت مدیره مجموعه اعلام و رسید دریافت نماید.

هیئت مدیره :

ماده 13- هیئت مدیره از 5 نفر عضو اصلی و 2 نفر عضو علی البدل با اکثریت آراء کتبی و مخفی حاضرین در جلسه مجمع عمومی عادی از بین مالکینی که در مجموعه سکونت دارند به مدت 2 سال انتخاب می شوند ، انتخاب مجدد اعضاء هیئت مدیره بلامانع است ، داوطلبین عضویت در هیئت مدیره باید حد اقل یک هفته قبل از تشکیل مجمع عمومی آمادگی خود را کتباً به دفتر هیئت مدیره اعلام و رسید اخذ نمایند .

-هریک از داوطلبین علاوه بر فعالیتهای انتخاباتی قبل از تشکیل جلسه رسمی لازم است شرح بسیار کوتاهی از سابقه و کارایی و طول مدت سکونت خود قبل از دستورجلسه به استحضار حاضرین برسانند.

تبصره 1- برای اولین دوره انتخاب هیئت مدیره تدارک و تشکیل جلسه مجمع عمومی به عهده شرکت تعاونی مسکن وزارت امور اقتصادی و دارایی می باشد .

تبصره 2- در صورتیکه هر یک از اعضاء مجمع نمایندگان بلوکها به عضویت هیئت مدیره ، یا بازرس و یا بعنوان مدیر عامل انتخاب شوند عضویت او در مجمع نمایندگان بلوکها منتفی بوده و فرد دیگری بجای وی انتخاب خواهد شد .

تبصره 3- برای انتخاب هیئت مدیره جدید مقدمات کار را هیئت مدیره قبلی فراهم می نماید .

تبصره 4- داوطلبین عضویت در هیئت مدیره و بازرسان نمی توانند عضو هیئت رئیسه مجمع عمومی باشند ، یا به سمت رئیس ، دبیر (منشی) یا ناظر جلسه مجمع عمومی که انتخابات در دستور کار آن قرار دارد برگزیده شوند .

ماده 14- هیئت مدیره در اولین جلسه ای که پس از انتخاب آنها تشکیل میگردد از بین اعضاء اصلی یک نفر رئیس ، یک نفر نایب رئیس ، یک نفر خزانه دار و یک نفر دبیر(منشی) را با اکثریت آراء انتخاب می نماید . اداره جلسه هیئت مدیره با رئیس و در غیاب وی با نایب رئیس است.

تبصره 1- تغییر سمت در داخل هیئت مدیره با اکثریت آراء بلامانع است.

تبصره 2- تنظیم دفتر صورتجلسه هیئت مدیره به عهده دبیر(منشی) و نگهداری و حفظ اوراق و پرونده ها و دفاتر مربوط به هیئت مدیره به عهده هیئت مدیره می باشد .

تبصره 3- شرکت اعضاء علی البدل هیئت مدیره و بازرس در جلسات هیئت مدیره بدون حق رای بلامانع است .

ماده 15- خزانه دار امور مالی را تحت نظر هیئت مدیره اداره نموده و گزارش های مالی را به موقع جهت بررسی و تصویب هیئت مدیره و ارائه آنها به مجمع عمومی تنظیم و تحویل می نماید.

ماده 16 – هیئت مدیره تا زمان انتخاب هیئت مدیره جدید و انجام تحویل و تحول فی مابین مسئول کلیه امور بوده و مکلف است با رعایت مقررات و موازین قانونی ظرف مدت یکماه وظایف محوله را به هیئت مدیره جدید واگذار نماید.

ماده 17- جلسات هیئت مدیره حد اقل هر دو هفته یکبار بنا به دعوت رئیس یا نایب رئیس هیئت مدیره و یا مدیر عامل با حضور حد اقل 3 نفر اصلی تشکیل و رسمیت می یابد و تصمیمات متخذه با اکثریت آراء موافق قابل اجراء می باشد.

تبصره 1- چنانچه اکثریت اعضای اصلی هیئت مدیره ، تشکیل جلسه در هر هفته را ضروری تشخیص دهند جلسات هیئت مدیره بطور هفتگی تشکیل می گردد .

تبصره 2- جلسه فوق العاده هیئت مدیره بنا به دعوت رئیس ، نایب رئیس ، مدیر عامل و یا اکثریت اعضاء
هیئت مدیره در مواقع ضروری تشکیل می گردد .

ماده 18- در صورت استعفاء ، بر کناری ، معذوریت ، فوت یا غیبت بدون اطلاع قبلی ( 3 جلسه متوالی یا 6 جلسه متناوب ) هر یک از اعضاء اصلی ، عضو علی البدل اول جانشین عضو اصلی گردیده و در جلسات هیئت مدیره شرکت مینماید .

ماده 19- در صورتیکه هر یک از اعضاء هیئت مدیره به سمت مدیر عامل انتخاب شود عضویت او در هیئت مدیره منتفی و مستعفی شناخته می شود و یکی از اعضاء علی البدل با رعایت ماده 18 جانشین وی خواهد شد.

ماده 20- در صورتیکه 3 نفر یا بیشتر از اعضاء هیئت مدیره به جهات مندرج در ماده 18 از هیئت مدیره مذکور خارج شوند بازرس با هماهنگی نمایندگان بلوکها می بایست مجمع عمومی فوق العاده را به منظور تجدید انتخاب هیئت مدیره دعوت نمایند .

تبصره – برای اجرای این منظور مجمع نمایندگان بلوکها 3 نفر را از بین خود انتخاب می نمایند.

ماده 21- انجام وظایف هیئت مدیره ، بازرس و نمایندگان بلوکها افتخاری میباشد.

تبصره 1- در صورتیکه دفعات و ساعات شرکت در جلسات و فعالیت های انجام شده توسط هیئت مدیره و بازرس بیشتر از حد متعارف باشد حق الزحمه و پاداشی تحت عنوان حضور فعال و مضاعف و حسن انجام وظایف به آنان پرداخت می گردد .

تبصره 2- پرداخت هر گونه پاداش و حق الزحمه به هیئت مدیره و بازرس با پیشنهاد رئیس هیئت مدیره و با تصویب مجمع عمومی عادی سالیانه امکان پذیر است .

تبصره 3- حد اکثر میزان پرداختی تحت عنوان پاداش و حق الزحمه به هر یک از اعضاء هیئت مدیره و بازرس نباید بیش از دو برابر سهمیه شارژ سالیانه هر واحد آپارتمان ( که بمنظور هزینه های مشترک مجموعه پرداخت می کنند ) باشد .

ماده 22 - وظایف و اختیارات هیات مدیره بشرح ذیل می باشد :

1-    انتخاب و استخدام مدیر عامل ذیصلاح برای یک دوره دو ساله .

تبصره : د ر صورت رضایت هیئت مدیره از عملکرد مدیر عامل انتخاب مجدد وی بلا مانع است.

2-    بررسی و تصویب آئین نامه های استخدامی ، اداری و مالی که از جانب مدیر عامل تدوین و پیشنهاد شده است.

3-    نظارت مستمر بر کار مدیر عامل.

4-    بررسی و اتخاذ تصمیم نسبت به پیشنهادات مدیر عامل.

5-    رسیدگی جهت تائید گزارش عملیات سالیانه و صورت های مالی ( ترازنامه و حساب درآمد ها و هزینه ها ) جهت ارائه به مجمع عمومی.

6-    بر کناری و لغو قرارداد استخدامی مدیر عامل.

7-    تصویب تعداد پرسنل مورد نیاز مجموعه.

8-    بررسی و تصویب قراردادهای لازم برای نگهداری ، راهبری و بهره برداری از کلیه تاسیسات و تجهیزات مجموعه با رعایت حقوق و منافع مالکین.

9-    تعیین یکی از اعضاء هیئت مدیره جهت امضاء اسناد و اوراق تعهد آور و قراردادهای مجموعه بهمراه مدیر عامل.

10- بررسی و تصویب حد تنخواه گردان پیشنهادی مدیر عامل .

11- اتخاذ تصمیم نسبت به اقامه دعاوی حقوقی ، جزائی و غیره مربوط به مجموعه در مراجع قانونی و تعیین چگونگی پیگیری آنها.

12- افتتاح حساب جاری وهر گونه حساب دیگر نزدبانکها یا سایر موسسات مجاز و اشخاص حقوقی و اعتباری .

13- وصول مطالبات و پرداخت دیون مجموعه ، قبول تعهد، ظهر نویسی و یا قبول انجام هر نوع معامله و انعقاد قرارداد و تبدیل و فسخ و اقاله و ابطال و واگذاری و تملک و اجرای آنها نسبت به اموال منقول و غیر منقول و حقوق و اسناد و اوراق ،اجاره و استجاره و واگذاری و فسخ اجاره و درخواست تعدیل و دفاع از آن ، رهن گذاردن و رهن گرفتن اموال ،

14- ا قامه و تعقیب و دفاع از هر گونه دعوی  مطروحه علیه مجموعه و شهرک و موسسه با حق داشتن کلیه اختیارات مربوط به تمامی مراحل دادرسی و مراجعه به   دادگاههای عمومی و انقلاب ، تجدید نظر و شورا های حل اختلاف ، دیوان عالی کشور ، وزارتخانه ها و موسسات تابعه و ادارات و موسسات دولتی و غیر دولتی اعم از اداره ثبت ، اداره تعاون ، سازمان امور مالیاتی ،  شهرداریها و غیره و مراجعه به مراجع انتظامی ، با حق تعیین وکیل و حق توکیل به غیر و اختیار  مصالحه و سازش در کلیه امور و در مراحل دادرسی ، استر داد دعوی و درخواست صدور اجرائیه و تعقیب عملیات اجرایی و وصول محکوم ٌ به  ، انتخاب مصدق و کارشناس ، تعیین میزان حق الوکاله و پرداخت آن و دیگر موضوعات مرتبط به امور مجموعه با رعایت صرفه و صلاح مجموعه .

ماده 23- هیئت مدیره منتخب میتواند با رعایت مفاد قانون تملّک آپارتمان ها و آئین نامه های اجرایی قانون مذکور، این اساسنامه و ملحقات آن را طبق مقررات به ثبت برساند.

مدیر عامل :

ماده 24- مدیر عامل موظف است کلیه امور اداری و جاری مجموعه را طبق مصوبات هیئت مدیره و رعایت تصمیمات مجمع عمومی و مفاد این اساسنامه انجام دهد .

از جمله وظایف مدیر عامل به شرح ذیل است :

1-  تهیه و تدوین آئین نامه های استخدامی ، اداری ، مالی و سایر دستورالعمل ها و پیشنهاد آنها به هیئت مدیره برای بررسی و تصویب .

2-  سازماندهی امور اداری و اجرایی مربوط و عقد قراردادهای لازم بمنظور حفظ و نگهداری کلیه تأسیسات و مستحدثات بطریق امانی یا قراردادی با افراد حقیقی و یا حقوقی ذیصلاح و یا استفاده از خود یاری اهالی با تصویب هیئت مدیره .

3-  برآورد سهمیه مالکین و ساکنین مجموعه از هزینه های مشترک و ارائه آن به هیئت مدیره جهت بررسی و تصویب

4-  ابلاغ سهمیه مصوب هزینه های مشترک به مالکین و ساکنین و پیگیری وصول آن تا حصول نتیجه.

5-  انجام کلیه تعهدات مالی و اقدام به موقع نسبت به ایفای پرداخت های جاری و لازم مجموعه.

6-  تأمین و تدارک بموقع کلیه مواد و وسایل لازم مورد نیاز تأسیسات با تصویب هیئت مدیره و با رعایت صرفه و صلاح مجموعه .

7-  اجرای مصوبات هیئت مدیره در زمینه رعایت ضوابط آپارتمان نشینی از جانب ساکنین و ارباب رجوع و سایرین و اتخاذ تدابیر لازم برای حفظ امنیت و آسایش ساکنین واحد های آپارتمانی و سایر واحد های ساختمانی .

8-  مدیر عامل با هماهنگی هیئت مدیره مسئول انتخاب کارکنان مجموعه و ناظر بر حسن انجام وظایف آنان می باشد

9-  نظارت بر ثبت و نگهداری حساب های مربوط به کلیه دریافت ها و پرداخت های مجموعه در دفاتر طبق آئین نامه مصوب مالی .

10-  تهیه و تدوین گزارش عملکرد مجموعه در پایان هر سال مالی جهت رسیدگی و تصویب هیئت مدیره و در نهایت ارائه آن به مجمع عمومی عادی سالانه .

11-  رسیدگی و اقدام لازم نسبت به انجام خواسته های اصولی و کتبی ساکنین و مالکین مربوط به امور خدماتی ، بهداشتی ، رفاهی و رفع نقایص مورد نظر در قالب موضوعات مطروحه در این اساسنامه و مصوبات هیئت مدیره

12-  انجام مکاتبات اداری بر اساس مفاد این اساسنامه و اختیارات تفویض شده از جانب هیئت مدیره .

13-  پیشنهاد مبلغ تنخواه گردان مورد نیاز برای امور جاری و ضروری مجمعه به هیئت مدیره .

ماده 25– در کلیه موضوعاتی که مربوط به اداره امور مجموعه است مدیر عامل نماینده قانونی عموم مالکین و ساکنین بعنوان خواهان و یا خوانده می باشد.

تبصره1- مدیر عامل میتواند با موافقت هیئت مدیره و به نمایندگی از طرف مجموعه شخصاً و یا با انتخاب وکیل طرح دعوی حقوقی یا کیفری نموده و یا از دعاوی مطروحه علیه مجموعه دفاع نماید.

تبصره 2- مدیر عامل با تصویب هیئت مدیره حدود اختیارات وکیل را تعیین خواهد کرد . ضمناً در صورت لزوم مدیر عامل با تصویب هیئت مدیره مجاز است دعاوی مطروحه در مراجع قضائی و یا سایر سازمانها و نهاد ها را
مسترد دارد.

ماده 26- در صورتیکه مدیر عامل خارج از حدود اختیارات مندرج در این اساسنامه و تصمیمات مجمع عمومی و مصوبات هیئت مدیره در مقابل اشخاص حقیقی یا حقوقی برای مجموعه تعهداتی ایجاد نماید ، تعهد شخصی وی تلقی می گردد و برای مجمعه تعهد آور نمی باشد .

ماده 27- در صورت استعفاء ، معذوریت ، برکناری و یا فوت مدیر عامل ، هیئت مدیره نسبت به انتخاب و استخدام مدیر عامل طبق مقررات اقدام خواهد کرد .

مادامی که مدیر عامل انتخاب نشده است رئیس هیئت مدیره وظایف او را در حدود موازین مقرر حد اکثر به مدت 3 ماه انجام خواهد داد. ضمناً چنانچه هیئت مدیره در شروع فعالیت مجموعه موفق به انتخاب مدیر عامل نگردد بشرح فوق عمل خواهد کرد .

بازرسین:

ماده 28 – مجمع عمومی از بین مالکین یک نفر را به عنوان بازرس اصلی و یک نفر را به عنوان بازرس علی البدل برای مدت یک سال انتخاب میکند.

تبصره – انتخاب مجدد بازرسین بلا مانع است .

ماده 29 – بازرسین در حدود وظایفی که به موجب این اساسنامه به آنان محول شده در قبال مجمع عمومی امین و مسئول هستند.

ماده 30- وظایف بازرسین به شرح ذیل است :

1-       نظارت بر نحوه ی کار و فعالیت هیئت مدیره و مدیر عامل ، و در مورد صحت و سقم دارایی و صورتحساب های عملکرد و ترازنامه که هیئت مدیره برای تسلیم به مجمع عمومی تهیه میکند اظهار نظر نموده و پس از تأئید ، گزارش خود را به عنوان مجمع عمومی حد اقل بیست روز قبل از تشکیل اولین جلسه ی مجمع عمومی در اختیار
رئیس هیئت مدیره برای ارائه به مجمع عمومی قرار دهد .

2-      تهیه و قرائت گزارش جامع راجع به امور عمومی  مجموعه در مجمع عمومی .

3-      بررسی صورت دارایی و صورتحساب ها ، اسناد مربوط به عملکرد هیئت مدیره به طور متناوب.

4-      رسیدگی به شکایات مالکین و ارائه گزارش به مجمع عمومی و مراجع ذیربط .

5-      تذکر کتبی تخلفات موجود در نحوه اداره ی امور مجموعه به هیئت مدیره و مدیر عامل .

تبصره : در صورتی که بازرس جهت رسیدگی به حساب ها ، دفاتر ، اسناد و صورت های مالی از کارشناس استفاده نماید پرداخت هزینه ی کارشناس با تصویب مجمع عمومی بر عهده ی مجموعه خواهد بود .

ماده 31- هرگاه بازرس اصلی فوت و یا استعفا نماید ، و یا به هر علت دیگر از انجام وظیفه معذور باشد بازرس
علی البدل جانشین وی خواهد شد .

مجمع نمایندگان بلوک ها :

ماده 32- به منظور جلب همکاری و سهیم کردن هر چه بیشتر ساکنین در اداره امور داخلی مجموعه و احقاق حقوق آنها و همچنین کمک به هیئت مدیره در رفع مشکلات و نا رسایی ها و کمبود های موجود و انتقال نظرات و تصمیمات هیئت مدیره به ساکنین و همچنین ارتباط بیشتر ساکنین با یکدیگر و استفاده از کلیه تخصص ها و مهارتهای ساکنین در تقسیم کار و مسئولیت ها ، مجمعی تحت عنوان مجمع نمایندگان بلوکها تشکیل می شود .

تبصره 1- : نمایندگان هر بلوک با تنظیم صورتجلسه ای توسط مالکین یا ساکنین برای مدت یکسال در همان بلوک تعیین و کتباً به هیئت مدیره معرفی میگردد .

تبصره 2- در صورت عدم انتخاب نماینده بلوک بشرح فوق هیئت مدیره راساً نسبت به انتخاب نماینده بلوک اقدام خواهد کرد .

ماده 33- وظایف و اختیارات مجمع نمایندگان بلوک ها عبارت است از :

1-  در صورت عدم تشکیل به موقع مجامع عمومی و فوق العاده ، و عدم انتخاب هیئت مدیره مجمع نمایندگان بلوک ها با هماهنگی بارزسین عهده دار انجام وظایف هیئت مدیره و مدیر عامل خواهند بود.

2-  برقراری ارتباط دائم بین ساکنین مجموعه و هیئت مدیره که از طریق آن می توان ضمن همکاری های لازم با هیئت مدیره لازم با هیئت مدیره در جهت انجام آنها مصالح ساکنین را نیز تأمین نمود. بدین منظور مجمع نمایندگان می تواند یک یا دو نفر از اعضاء خود را کتباً بعنوان رابط به هیئت مدیره معرفی نماید .

3-       مشاوره و تبادل نظر در مسائل عمومی و ارائه راه حل ها و پیشنهادات عملی به هیئت مدیره در خصوص پیگیری و دقت نظر و مراقبت کافی در اداره تأسیسات در حال بهره برداری .

4-  مجمع نمایندگان بلوک ها نظرات خود را بصورت مکتوب به هیئت مدیره ارائه خواهند داد.

5-       کوشش در استقرار روابط حسنه ،تفاهم آمیز و برقراری حسن همجوار ی بین عموم ساکنین .

6-  تهیه و تنظیم دستورالعمل های داخلی آپارتمان نشینی و ابلاغ آن به مالکین یا ساکنین به منظور رفاه و آسایش عمومی .

ماده34- مالک هر واحد ساختمانی حق استفاده کامل از آن واحد را دارد و بنا به میل و سلیقه خود می تواند قسمت هایی را که در اختیار دارد مورد استفاده شخصی قرار دهد مشروط بر اینکه به حقوق سایر مالکین و استفاده کنند گان یا منافع آنها لطمه ای وارد نیاورد و اقدامی نکند که به استحکام ساختمان و یا حفظ وضعیت و هماهنگی آن صدمه ای وارد شود .

ماده 35- کلیه آپارتمان ها باید صرفاً به منظور سکونت مورد استفاده قرار گرفته و مالکین یا ساکنین آنها متعهد هستند از ایجاد مراکز کار و تجارت و یا به عنوان دیگر در محل آپارتمان ها به هر شکل خود داری نمایند .

ماده 36- نصب و الصاق و استقرار هر نوع اشیاء اعم از البسه ، تابلو ، نوشته ، وسایل منزل و غیره در نمای خارجی آپارتمان ها خصوصاً بالکن ها اکیداً ممنوع می باشد .

ماده 37- در صورتیکه مالکین و ساکنین غیبت طولانی داشته باشند باید کلید آپارتمان خود را با اطلاع نماینده بلوک خود به شخص مورد اعتماد بسپارند تا در صورت ضرورت ورود به آپارتمان امکان پذیر باشد ، در غیر اینصورت هر مالک مسئول جبران ضرر و زیانهایی است که احتمالاً از ملک او ناشی شده باشد .

ماده 38- چنانچه از طرف مالک واحدها یا افراد ساکن در آن خسارات و ضرر و زیانی به قسمت های عمومی یا واحدهای دیگر وارد شود ، وارد کننده خسارات مکلف است راساً و بدون وقفه نسبت خسارات و جبران آن اقدام نماید

ماده 39 – پاره ای از وظایف مالکین و ساکنین که رعایت آنها الزامی است :

1-  قراردادن اشیاء و مواد کثیف ، بد بو و زباله و شستشوی فرش و سرویس و تعمیر خودرو در قسمت های عمومی و آموزش رانندگی و تردد خودرو با سرعت غیر مجاز در خیابانهای مجموعه و همچنین قرار دادن هر شیئی از قبیل کفش یا جا کفشی ، دوچرخه و امثال آنها در راهروها و پاگرد های بلوکها ممنوع است .

2-  مالکین و ساکنین متعهد به رعایت کامل نظم و انضباط و شئون مجموعه بوده و جهت هماهنگی و زیبائی مجموعه هر گونه تغییر در محوطه فضای سبز و کاشت گل و گیاه و درخت و درختچه بدون اخذ مجوز از مدیریت مجموعه ممنوع می باشد و امید است در اجرای وظایفی که مربوط به آنهاست هیئت مدیره را یاری نمایند .

3-       مالکین و ساکنین موظف به استفاده صحیح از تأسیسات اختصاصی خود و رعایت مقررات ایمنی می باشند
در غیر اینصورت ملزم به جبران خسارات احتمالی ناشی از آن خواهند بود .

4-  به منظور رعایت شئون خود و مجموعه و احترام به همسایگان و ساکنین و خانواده محترم آنها ایجاد آلودگی صوتی و گفتار و رفتار نا هنجار و هر گونه تردد با لباسهای کوتاه ، نا مناسب ، غیر متعارف و غیر معقول از قبیل
( شلوارک ، زیر پوش رکابی ، بیژامه و ... ) ممنوع می باشد و برگزاری هر گونه مجالس از طرف مالکین یا ساکنین آپارتمان ها میبایست با هماهنگی و اطلاع قبلی مدیر عامل مجموعه صورت پذیرد .

5-       به منظور رعایت بهداشت و آسایش ساکنین مجموعه نگهداری حیوانات مانند سگ ، گربه ، میمون ، کبوتر و امثال آنها ممنوع می باشد .

امور مالی مجموعه :

ماده 40- هر گونه درآمد  حاصل از اماکن درآمدزا و فضاهای مشاع که کلاً و جزاً متعلق به مجموعه بوده باید به حساب جاری که طبق تصویب هیئت مدیره و بوسیله مدیر عامل در یکی از شعب بانکها و یا موسسات مالی و اعتباری افتتاح می گردد واریز و طبق آئین نامه های مالی و معاملاتی که به تصویب هیئت مدیره خواهد رسید به مصرف هزینه های عمومی و مشترک برسد.

ماده 41- پرداخت های مجموعه باید پس از تنظیم سند هزینه از طریق صدور چک با امضاء خزانه دار و مدیر عامل و یا یک نفر از اعضاء اصلی به انتخاب هیئت مدیره با مهر مجموعه انجام شود .

تبصره- هزینه های جزئی که بصورت نقدی انجام می شود از محل تنخواه گردانی که بدین منظور در اختیار
مدیر عامل است پرداخت خواهد شد .

هزینه های مشترک :

ماده 42- هزینه هایی که پرداخت آنها بعهده مجموعه بوده و مالکین یا ساکنین یا نماینده قانونی آنان موظف به تأمین و پرداخت آنها می باشند بشرح زیر است :

1-               مالیات ها و عوارضی که به قسمت عمومی تعلق خواهد گرفت .

2-      هزینه نگهداری و حفاظت تأسیسات آب ، برق ، تلفن ، گاز ، فاضلاب شهری و... مربوط به قسمتهای عمومی مجموعه و هزینه حمل زباله و تعمیرات لازم در محوطه عمومی مجموعه .

3-      هزینه نگهداری و تعمیر ساختمانهای اداری و نگهبانی .

4-      هزینه نگهداری فضاهای سبز و سرویس های عمومی .

5-      حقوق مدیر عامل و سایر کارکنان و دستمزد کارگرانی که برای انجام امور مجموعه بکار گرفته می شوند .

6-      حق بیمه ساختمانهای و قسمتهای عمومی .

7-      خرید لوازم و اشیائی که برای اداره و حفاظت و نظافت ضروری است .

8-      سایر هزینه هایی که طبق بودجه مصوب پرداخت آنها احصاء شده باشد.

دریافت ها :

ماده 43- هر یک از مالکین یا ساکنین یا نماینده قانونی آنها موظفند سهم ماهانه خود را بابت هزینه های مشترک و نگهداری ساختمانهای و تأسیسات و متعلقات مربوط که میزان آن پس از تصویب مجمع عمومی توسط مدیر عامل به آنها اعلام خواهد شد را طبق مقررات این اساسنامه حد اکثر تا دهم هر ماه به حسابداری مجموعه پرداخت و رسید مهر و امضاء شده دریافت کنند و یا به حساب بانکی مجموعه واریز و اصل فیش بانکی را به دفتر حسابداری مجموعه تحویل نمایند. در صورت تأخیر در پرداخت مدیر عامل با اخذ مجوز از هیئت مدیره نسبت به الزام مدیون جهت
ادای دین خود تصمیم مقتضی اتخاذ خواهد کرد.

در صورت امتناع هر یک از مالکین یا ساکنین یا نماینده قانونی آنها از پرداخت هزینه های ماهانه و مشترک به هر دلیل مدیر عامل با استناد به لایحه قانونی اصلاح الحاق ماده 10 مکرر و دو تبصره مربوط به قانون تملّک آپارتمان ها اقدام به ارسال نامه ای حاوی مبلغ بدهی و صورت ریز آنها به نشانی مالک یا ساکن و یا نماینده قانونی آنها می نماید

هر گاه مالک یا ساکن یا نماینده قانونی او ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه بدهی خود را نپردازد  مدیر عامل می تواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل آب گرم ، برق ، گاز ، و غیره به واحد مربوطه خودداری کند . در صورتیکه مالک یا ساکن یا نماینده قانونی او همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید اداره ثبت محل به تقاضای مدیر عامل برای وصول وجه مذکور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد عملیات اجرائی طبق مقررات دفاتر رسمی صورت خواهد گرفت . مدیر عامل موظف است به محض وصول وجوه
مورد مطالبه با ارائه دستور دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نماید.

بیمه:

ماده 44- مدیر عامل موظف است پس از تصویب هیئت مدیره تمامی ساختمانهای اعم از آپارتمان ها ، قسمت های مشترک ، تأسیسات و تجهیزات مربوط و سایر واحد های ساختمانی را در قبال آتش سوزی بیمه نماید .
حق بیمه و هزینه های مربوط بصورت هزینه های عمومی به نسبت بین مالکین یا ساکنین تقسیم خواهد شد .

ماده45- در صورت وقوع حادثه مدیر عامل موظف است بموقع نسبت به اعلام وقوع حادثه به شرکت بیمه طرف قرارداد اقدام و وجوه دریافتی را به استناد گزارش کارشناس بیمه بین بخش عمومی و اختصاصی تسهیم و
پرداخت نماید.

تبصره 1- تعمیرات بخش عمومی راساً توسط مدیر عامل صورت می گیرد.

تبصره 2- اثاثیه داخل هر آپارتمان یا واحد ساختمانی مشمول این بیمه نخواهد بود.

انتقال عین یا منافع املاک اختصاصی به اشخاص ثالث :

ماده 46- مالکیت و سکونت در محدوده مجموعه ملازمه رعایت کلیه مقررات مندرج در این اساسنامه و آئین نامه های مربوط است .

ماده 47- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حقه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و انتقال هر واحد ساختمانی اختصاصی بمنزله انتقال کلیه حقوق انتقال دهنده در قسمت های مشترک و اختصاصی
تلقی می شود .

ماده 48- مالکین یا نماینده قانونی آنها موظفند اجاره یا رهن یا انتقال ملک خود به اشخاص ثالث را ضمن تأیید صلاحیت اخلاقی و شغلی متقاضی کتباً به مدیر عامل اعلام و پس از تسویه حساب هزینه های عمومی مجوز ورود به مجموعه دریافت نمایند.

ماده 49- در مورد اجاره یا رهن یا واگذاری هر نوع حق استفاده ار واحد های مسکونی و یا سایر واحد های ساختمانی به غیر به هر یک از اشکال حقوقی مسئولیت و تعهدات طرفین قرارداد نسبت به رعایت مفاد این اساسنامه تضامنی است .

ماده 50- هر کاه مالکی بخواهد ملک اختصاصی خود را موقتاً و برای مدت کوتاهی در اختیار اشخاص ثالث قرار دهد باید مراتب را قبلاً به اطلاع مدیر عامل رسانیده و همچنین موافقت کتبی وی را اخذ نماید. همچنین مالک مسئول خساراتی است که در نتیجه عمل تصرف ملک اختصاصی به مالکین و قسمتهای مشترک وارد گردیده و باید آن را در قبال مطالبه مدیر عامل بپردازد .

تبصره – تشخیص و برآورد میزان خسارات بر حسب اهمیت هر مورد با مدیر عامل و یا کارشناسی است که از طرف مدیر عامل انتخاب می شود .

ماده 51- نکاتی که در این اساسنامه تصریح نشده تابع قانون تملّک آپارتمان ها و آئین نامه های اجرایی آن و مقررات جاری و حاکم در جمهوری اسلامی ایران خواهد بود ، در موارد تناقض احتمالی این اساسنامه و منضمات آن مقررات جاری قانونی حاکم خواهد بود .

ماده 52- هر گونه تغییر در این اساسنامه پس از تصویب مجمع عمومی فوق العاده معتبر خواهد بود.

ماده 53- این اساسنامه در 53 ماده 39 تبصره در تاریخ 15/5/1390 و اصلاحات آن در تاریخ 19/3/1396 در مجمع عمومی فوق العاده مالکین مجموعه مسکونی کاج تهرانپارس مورد تصویب قرار گرفته است .